РАССТОЯНИЕ ДО МОРЯ ПЕРЕСТАЕТ БЫТЬ ОСНОВНЫМ КРИТЕРИЕМ ВЫБОРА КВАРТИРЫ В ИЗРАИЛЕ
Недавно Министерство жилищного строительства Израиля опубликовало отчет, согласно которому рынок ждет очередной виток роста цен на жилье. МосТ попросил прокомментировать эту информацию Диану Тагильцеву, главу департамента недвижимости компании Pareto Capital 80/20 LTD.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ЭКСПОРТНЫЙ ТОВАР
Совет инвестировать в израильскую недвижимость можно назвать беспроигрышным: постоянный рост спроса гарантирует ликвидность этого актива. Строители не успевают удовлетворять потребности внутреннего рынка, ведь Израиль едва ли не единственная цивилизованная страна, рождаемость в которой примерно в четыре раза превышает смертность, плюс постоянный прирост населения за счет новых репатриантов. И все это на фоне дефицита земли. Последняя проблема уже вызывает беспокойство у Гильдии оценщиков, поскольку провоцирует увеличение разрыва между спросом и предложением. А значит, де-факто, делает рост цен практически неизбежным. И это хорошая новость для инвесторов.
Пандемия оказала влияние на уменьшение предложений на рынке жилой недвижимости: на некоторых объектах существенно сократилось количество рабочих, что приводит к затягиванию сроков сдачи. Некоторые объекты, которые полагались только на палестинских рабочих, были заморожены. Дело в том, что жители Палестинской автономии не всегда могут выйти на работу в связи с карантинными мерами, принятыми в Израиле.
И если в краткосрочной перспективе спрос на недвижимость балансируется существенным уменьшением доходов, то в долгосрочной перспективе есть шанс вернуться к ситуации 2015–16 гг., когда темпы роста цен на жилье в Израиле составляли порядка 11%.
Чтобы не допустить такой ситуации, Ассоциация строительных подрядчиков предложила министру финансов Исраэлю Кацу план ускорения развития отрасли. В рамках этого плана правительственные министерства должны будут оказать помощь в строительстве 70 тыс. единиц жилья с целью увеличения предложения, в том числе за счет средств гарантированного государством ссудного фонда.
Диана не советует ориентироваться на индекс цен Центрального Статистического Бюро Израиля, который в некоторые недели осени показывает даже незначительное снижение цен на недвижимость (порядка 0,3%). Она обращает внимание на данные Министерства жилищного строительства, которые свидетельствуют об уменьшении инвестиций застройщиков в приобретение земельных участков под жилые проекты в Израиле, а также о заметном сокращении количества новостроек. Все это однозначно говорит о сокращении предложения при ожидающемся росте спроса.
Свою первую сделку с недвижимостью Диана провела в Чехии для пожилой пары, которая впервые выехала за границы СНГ и влюбилась в эту чудесную европейскую страну. Их скромных сбережений едва-едва хватало на приобретение маленькой и отнюдь не новой квартирки. Начальник Дианы отговаривал ее тратить время на сопровождение этой сделки, поскольку прибыль могла быть крайне незначительной. Но мы помним, что настоящий продавец представляет в первую очередь интересы клиента. И Диана смогла подобрать вариант, соответствующий бюджету покупателей. Сделка состоялась. Постепенно от небольших квартир Диана перешла к продажам целых гостиничных комплексов. Однако после переезда в Израиль вернулась к работе с жилой недвижимостью: этот бизнес человечнее.
«Основным источником дохода большинство наших клиентов считают покупку квартиры на самых ранних этапах ее строительства. Таким образом, они гарантируют себе прибыль, потому что квартира, готовая к заселению, будет стоить дороже, чем квартира на бумаге. Несмотря на то, что в Израиле сравнительно высокие зарплаты, цены тоже высокие. И свободных денег у людей часто не бывает: платить одновременно и ипотеку за строящуюся квартиру, и арендную плату за квартиру для жизнь сейчас, может себе позволить далеко не каждый», – отмечает Диана. Риски, конечно, есть даже при такой консервативной инвестиции: в связи с COVID-19 многие израильтяне остались без работы, согласно отчету генерального попечителя от 23 ноября 2020 года, в стране наблюдается заметный рост количества дел о банкротстве частных лиц (примерно на 40% по сравнению с прошлым годом). А значит, покупку собственного жилья им придется отложить на неопределенный срок. Есть еще одно обстоятельство, которое нужно принимать в расчет – любая сделка с недвижимостью требует значительных расходов, а именно: оплата услуг адвокатов, риелторов, налог на приобретение, налог на рост капитальной стоимости. Так что на рынке израильской недвижимости интересно играть вдолгую, продать с прибылью через год у вас вряд ли получится.
Говоря о предпочтениях инвесторов, стоит выделить побережье Тель-Авива, города, сочетающего прелести делового центра и пляжного отдыха на Средиземном море. Вообще жители пост-советского пространства предпочитают приобретать объекты на берегу моря; при этом прибрежная полоса для «русских» инвесторов начинается в городе Ришон-ле-Цион и продолжается городом Бат-Ям. Севернее Тель-Авива – Герцлия, Нетания и Кейсария, а в некоторых случаях и Хайфа.
Первые приморские линии центральной части Тель-Авива – улицы Герберт Самюэль и А-Яркон. До сегодняшнего дня самые дорогие квартиры стоили там по 100 тысяч шекелей за метр (примерно 30 тысяч долларов). Стоимость недвижимости на второй линии – 10–20 тысяч долларов за метр, в зависимости от здания, окружения, вида, дистанции от моря и времени застройки. Стоимость пентхаусов в Северном Тель-Авиве может доходить до 60 тысяч долларов за метр.
В 2004 году Диана вернулась из США, где изучала социальную науку в Университете штата Флорида, и стала заниматься риелторским бизнесом. Представляет интересы клиентов в сделках с элитной недвижимостью Израиля. Убеждена, что современный продавец – это «адвокат» для покупателя с любой целью, будь то самокат или пентхауз.
К традиционно популярным, «раскрученным» локациям добавился район Сде Дов, также расположенный на севере Тель-Авива. Недавно там был снесен аэропорт, который использовался как в военных, так и в гражданских целях. Эта земля будет отдана под строительство жилых и коммерческих помещений. Очевидно, что это будет самый элитный и, пожалуй, самый дорогой жилой район в Израиле. Сейчас всевозможные агенты активно распродают кусочки земли в этом районе, но пока точного плана от муниципалитета нет, и такие приобретения рискованы. Окончательный план обещают опубликовать в ближайшее время.
Интересные проекты появляются и в Южном Тель-Авиве. Диана верит в потенциал этого района, поскольку знает, что земля уже раскуплена крупными застройщиками под строительство современных жилых комплексов и деловых центров. К примеру, центр Сузан Деллал в ближайшем будущем переезжает из Неве Цедека в «городские джунгли» Южного Тель-Авива. По данным нашей собеседницы, муниципалитет тщательно планирует новый образ этой части города, которую украсят длинные променады. Для этого некоторые автомобильные дороги будут закрыты, количество пешеходных зон увеличится. Соответственно, можно предположить, что этот район станет особенно привлекательным для велосипедистов и поклонников экзотических видов транспорта «последней мили» (электросамокаты, сегвеи и т.п.). Из израильского Гарлема Южный Тель-Авив превратится в культурный центр города: галереи, рестораны и клубы придут на смену старым развалюхам и мрачным подворотням. И, снова, развитие транспортной сети, в том числе строительство линий легкого метро, уже сейчас влияет и на стоимость недвижимости в районе. Но пока в этой части города цены более-менее подъемные, хотя начинают заметно расти, замечает Диана.
И будут расти еще быстрее, поскольку недавно началось масштабное строительство жилого комплекса на 360 квартир. Раньше на этом месте была стоянка для мусоровозов. А скоро, кроме жилых домов, там появятся еще и офисные здания на общую сумму 830 млн шекелей. Есть информация о том, что муниципалитет Тель-Авива озаботится также и инфраструктурой нового района: будут построены новые детские сады, общественные парковки; в рамках этого проекта ожидается также расширение подъездных дорог.
«Если вы задумались об инвестициях в израильскую недвижимость до того, как получили гражданство, следует проверить, есть ли у вас право на репатриацию», – говорит Диана, – «Какая связь между гражданством и инвестициями?», – спросите вы. Поясню: девять десятых земельного фонда Израиля принадлежит государству, и сделки оно готово заключать только с тем, кто стал или может стать гражданином. При этом покупать недвижимость, которая находится в частной собственности, могут все желающие. Кроме того, налоговое обремение сделок с недвижимостью для граждан и потенциальных репатриантов заметно меньше».
Тем, кто планирует покупку квартиры для жизни, а не в качестве инвестиции, Диана советует помимо проверки самого жилища навести справки о владельце, пообщаться с теми, кто, возможно, снимал у него/у нее эту квартиру, познакомиться с соседями. Дружный подъезд – огромный плюс. Диана рассказывает, что однажды дочка ее знакомых забыла дома ключ и мобильный телефон, но выяснилось это, только когда она вернулась из школы. Родители были на работе. И соседи приняли живейшее участие в судьбе ребенка: успокоили, связались с папой и мамой, дали поиграть с собакой, накормили, напоили. Таких историй множество.
ЖИЛЬЕ ДЛЯ СЕБЯ
В сентябре 2020 года ожидался всплеск заинтересованности в израильском гражданстве со стороны евреев из стран пост-советского пространства. При этом у них будет совершенно другой подход и к недвижимости. Они не станут искать квартиру, где им удобно будет проводить пару недель в году, они будут нацелены на квартиру, где им комфортно жить, растить детей уже сегодня. И не только на квартиру…
Еще один тренд 2020-го года связан с ростом интереса к частным домам – сказывается опыт принудительного затворничества. И речь уже не идет исключительно о виллах в Кейсарии или Герцлии, где практически нет высотных зданий, и цены на жилье находятся в диапазоне от 1,5 до 2,5 млн евро.
Для того, чтобы купить квартиру или виллу в Израиле, нужно учитывать три параметра. Один – удаленность от израильской «золотой мили», от первой линии Тель-Авивской набережной. Второй – размер объекта. И третий – это качество строительства, новый дом или старый, авторский проект или типовой… Соответственно, расстояние до моря перестает быть основным критерием, что очень сильно расширит диапазон поиска жилья. И оживит рынок за пределами «золотой мили».
